Денис Гладыш: Рынок возрождается, как птица Феникс

— До недавнего времени «Уткина Заводь» ассоциировалась у большинства представителей бизнес-сообщества с компанией MLP. Расскажите немного подробнее о вашем проекте.

— Действительно, MLP стали первопроходцами на этой территории. Мы с ними в хороших отношениях. Но проект MLP находится по одну сторону кольцевой автомобильной дороги, а наш — по другую. И предполагает освоение 410 га земли.

Разработкой концепции для нас, как и для MLP, занимались специалисты Knight Frank. Мы довольны их работой и очень благодарны за профессионализм, но нам важно снизить риски при помощи second opinion и хотелось бы дополнительно выслушать различные мнения. Поэтому сейчас ведем пере- говоры с компаниями, которые могут стать консультантами по всему проекту.

— Каково функциональное назначение объектов, которые появятся в рамках вашего проекта?

— Первый участок, самый близкий к кольцевой автодороге, будет ритейл-зоной. Для разработки ее концепции мы привлекли «Магазин магазинов», они подошли к вопросу с достаточным рвением и, надеюсь, учли все возможные риски. Сейчас склоняемся к тому, что это может быть ритейл-парк.

— Что вы вкладываете в понятие «ритейл-парк»?

— Разрозненные между собой блоки якорных арендаторов, то есть отдельно стоящие торговые точки, в отличие, скажем, от «МЕГИ», где все магазины соединены общей галереей. Дело в том, что «МЕГА-Кудрово» находится от нас всего в пяти километрах, и вступать с ней в конкуренцию не хотелось бы. Задача в том, чтобы представленные нами и коллегами из «МЕГИ» потребительские группы дополняли друг друга, вызывая эффект синергии.

— Какова площадь торговых помещений, которые будут возведены на участке?

— На первом этапе около 120–140 тыс. кв. м. На строительство уйдет два-три года. Параллельно с этим мы начнем формировать зону технопарков. Самым дальним, последним, сектором станет территория, отведенная под логистику и легкую индустрию. Здесь важно, чтобы у всех объектов были обособленные пути (магистрали), которые не пересекались бы с трассами смежных зон. То есть в каждом сегменте будет собственная дорожная сеть. Около 50 га земель мы выставили сегодня в прямую продажу. Наша задача — привлечь туда не просто инвесторов, а проекты-флагманы, которые получили бы одобрение правительства Ленобласти. Мы предполагаем, что на нашей территории расположатся два-три технопарка, куда мы привлечем крупных западных операторов.

И площадка под легкие сборочные производства. А вдоль реки Утки будет построен бизнес-квартал. Думаю, сейчас мы уже можем сказать: доминантой в нем станет резиденция Правительства Ленобласти. Недавно прошло официальное сообщение, в котором это место рассматривается в качестве наиболее приемлемого. Мы работаем совместно с Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, с его председателем В. А. Кимом. Помимо бизнес- помещений проект предполагает строительство гостиниц, ресторанов, кафе и детских дошкольных учреждений. Сейчас ведем переговоры с крупным западным отельным оператором — новая гостиница может стать для него первым выходом на Петербургский рынок.

— На какую группу покупателей вы рассчитываете: средний класс, выше среднего?

— Основной расчет на средний класс и ниже. Потенциальными клиентами нашей торговой зоны могут стать жители Всеволожского района Ленинградской области и прилегающих микрорайонов Петербурга.

— Во сколько вы оцениваете стоимость проекта в Уткиной заводи?

— Приблизительная капитализация проекта составляет около $2 млрд. На начальном этапе будем обходиться собственными средствами, деньгами акционеров. Привлекать сторонние ресурсы до момента создания единого мастер-плана и инвестиционного меморандума не планируем.

— Какая общая площадь бизнес-помещений предполагается в проекте?

— По квадратным метрам я сейчас сказать не могу — все будет зависеть от того, сколько места займет квартал для правительства Ленинградской области, каковы будут его параметры. Приблизительно территория, которая отводится под общую бизнес-зону, составляет 40–50 га.

— Вы не боитесь, что согласуете проект по строительству квартала для правительства Ленобласти, а Петербург и область возьмут и объединятся? Ведь в последнее время об этом много говорят. Не получится, что эта часть проекта будет разработана напрасно?

— Ну, разговоры идут уже долгое время… Прогнозы, конечно, давать не берусь, такой риск существует. Но если это прои- зойдет, освоим территорию просто как бизнес-квартал.

— Не опасаетесь строить ритейл-зону, ведь аналитики пугают рынок тем, что близится насыщение?

— Да, рынок близок к насыщению, но он сам и чистится, как птица Феникс. Меняется его структура, меняются форматы. Маркетинговые исследования показывают, что положительный результат будет даже при самом пессимистичном сценарии.

Сейчас работают около 600 операторов, конкуренция есть, однако рынок меняется и уже прослеживается тенденция к увеличению площадей. Мы выйдем на рынок через два-три года, когда операторов станет больше: по моим прикидкам, их будет работать уже около тысячи. Это позволит создать более комфортные условия для изменения форматов в инте- ресах ритейлоров.

— Сколько лет, по вашему мнению, потребуется, чтобы окупить вложенные инвестиции?

— В ритейле стандартный срок окупаемости — семь-восемь лет. Конечно, мы с большой опаской подходим к выбору формата, понимая, что нужно остановиться на чем-то, способном удивить. Должна быть какая-то «фишка» в проекте. Но нашим преимуществом, в любом случае, является гибкость в планировании — столь большая территория позволяет выбирать среди различных вариантов. Мы учли практически все, только жилья не хватает.

— Кстати, а строительство жилья не планируется?

— Пока нет, но если рынок будет готов, предложим и жилье. Допустим, через пять лет рынок изменится, тогда мы можем добавить дополнительные функции в проект.

— Вы сами намерены управлять своими проектами?

— Мы стараемся по возможности все отдавать на аутсорсинг. Поэтому и управление предполагается отдать сторонней компании. Но мы будем внимательно следить за ее работой и если посчитаем, что можем выполнять эту работу не хуже, то займемся этим сами.

— Кто будет выполнять строительные работы, есть ли уже генеральный подрядчик?

— Единого подрядчика у нас сегодня нет, мы планируем со- трудничество с несколькими строительными компаниями одновременно.