Новости

Игорь Чаплинский, Илья Кузнецов: Торговая недвижимость любого города насыщается неравномерно


- Вы выступаете консультантами в проекте управляющей компании «Уткина Заводь». Расскажите об этой работе.

И. Ч.: Компания «Уткина Заводь» пригласила нас в свой проект сопровождать развитие торговой составляющей. Пока что ее развитие планируется на 100 га, примыкающих к КАДу. Развитие остальной территории находится в компетенции Colliers International и Praktis CB. Они будут рассматривать возможность жилой застройки, создания офисных площадей, бизнес- и технопарков.

И. К.: Первоначально девелопер проекта нанял Knight Frank для проведения анализа наилучшего использования участка в целом. То, что после этой работы девелопер обратился и к другим консультантам, очень показательно и позитивно — компания собирает разные мнения, прежде чем принять инвестиционное решение. Это говорит и о профессионализме (далеко не все компании на рынке поступают таким образом). Что касается нас, то нашей основной задачей было понять, может ли существовать в рамках проекта «Уткиной Заводи» крупная ритейл-зона и какой она должна стать, каковы будут ее конкурентные преимущества.

- Сколько времени ушло на создание концепции и что в итоге она собой представляет?

И. К.: На подобные проекты обычно уходит два-три месяца. Итог нашей работы таков: мы предложили девелоперу несколько сценариев развития, один из которых был выбран в качестве основного. Это создание power-центра (или, по-другому, ритейл-парка) — некой агломерации крупных ритейлеров, маштабных по площади, так называемых убийц категорий.

- Почему они так называются?

И. Ч.: «Убийца категорий» — это самый большой магазин в рамках одного торгового профиля, с максимальными ассортиментом товаров и площадью. Если подобный магазин открывается, он претендует на значительную часть платежеспособного спроса. Большинство покупателей предпочитают выбирать среди максимального ассортимента, и подобные магазины являются ответом на такой спрос.

И. К.: Стоит добавить, что идея создания ритейл-парка проверялась на предмет достаточности доли рынка, возможности получения этой доли и получения необходимого количества посетителей, продаж по каждой категории товара.

- Каковы были другие варианты развития торговой зоны?

И. Ч.: В качестве выводов к этой работе были приведены два направления: одно предполагало осуществление грандиозного проекта, по своей масштабности большего, чем «МЕГА», — такой гигантский суперрегиональный центр. Вторая идея — как раз создание ритейл-парка. Когда мы оценивали перспективы развития проекта — с одной стороны, доходную его часть, с другой стороны, риски — мы вместе с заказчиком пришли к мысли, что риски минимизируются, если изначально развивать именно ритейл-парк. Затем, если развитие рынка будет позитивным, он может быть трансформирован в крупный центр, состоящий также и из галереи магазинов и развлечений.

И. К.: По конструкции подобные объекты (ритейл-парки) достаточно просты — они представляют из себя «коробку» с большим шагом колонн и высокими потолками. Для девелопера привлекательность такого проекта заключается в нескольких факторах: это эффективно в плане использования площадей (95–99% сдаются в аренду), это очень гибкий проект — его можно реализовывать не разом, а по мере подписания соглашений с ритейлерами. Также он гибкий в плане расположения на участке — в дальнейшем торговые площади можно трансформировать.

И. Ч.: Здесь перенят опыт Америки, родоначальницы торговых центров: строятся большие «коробки», а когда люди привыкают посещать это место, здания соединяют, формируя галереи. При создании ритейл-парка подобный сюжет в будущем предполагается, поэтому «коробки» ставятся в такой конфигурации, чтобы их можно было соединить.

- Каковы сроки реализации проекта?

И. К.: Срок самого строительства такого объекта обычно составляет около 10–11 месяцев. Однако со всеми подготовительными работами — около двух лет.

И. Ч.: Сейчас идет первая фаза развития проекта, предполагающая застройку 40 га. Следующие фазы могут предполагать выход на рынок, например, аутлет-центра магазинов распродаж. Такие торговые центры существуют на Западе. Как правило, это один объект, которым управляет один оператор. Он договаривается с магазинами и производителями, с известными марками о том, что представляет их интересы. На сегодняшний день в России такого оператора еще нет. Но мы знаем, с каким оптимизмом смотрят на российский рынок, и в частности на Северную столицу, европейские компании.

Если девелопер проекта обращается за консультациями в несколько компаний, это говорит о его профессионализме.

На следующей фазе может быть реализована идея автомобильной деревни, потому что рынок Петербурга сейчас в этом плане активно развивается, появляются новые производства.

- Считается, что петербургский рынок торговой недвижимости прошел точку насыщения и началась жесткая конкуренция.

И. К.: Дело в том, что точку временного насыщения, которая кажется объективной в Петербурге, более развитые рынки давно перешагнули. В Казани, к примеру, была ситуация, когда ритейлеры перестали реагировать на этот город, открывать там магазины, но этот момент довольно скоро был преодолен. Рынок в любом городе насыщается неравномерно, остаются незаполненные ниши. Могут происходить какие-то предкризисные явления, но это не значит, что весь рынок падает, ведь потребление все равно растет. Что касается конкуренции, то как раз она позволяет предлагать рынку и потребителям новые возможности. Например, ритейл-парки — это формат торговли, нацеленный на определенный тип потребителей, которые не приемлют совмещения шоппинга и развлечений. Это консерваторы, те, кто разделяет покупку необходимых для семьи товаров и отдых в свободное время, которые предпочитают проводить досуг иначе, — в Северной столице они составляют весомую долю потребителей. Так что этот формат явно будет востребован и поддержан.

Справка «ДН»:

Российская компания «Магазин магазинов» появилась на рынке в 1998 году. Основателем и генеральным директором компании является Анна Ширяева. «Магазин магазинов» специализируется на консалтинге в области торговой недвижимости, проводит маркетинговые исследования и разрабатывает концепции торговых центров, сдает в аренду и продает торговые объекты, а также оказывает услуги по приобретению прав на торговую недвижимость. В компетенцию компании входят магазины, торговые центры, торговые составляющие многофункциональных комплексов, рестораны и закусочные, предприятия бытового обслуживания и медицинские учреждения, салоны красоты и фитнес-центры, кинотеатры и другие развлекательные заведения, спортивные сооружения и т. д., а также земельные участки под перечисленные объекты.

На счету компании работа с такими московскими объектами, как ТРЦ «Фестиваль», ТЦ «Дружба», «Смоленский Пассаж», ТК «Охотный Ряд», ГУМ и т. д. Помимо этого специалисты компании участвовали в проектах в ряде крупных городов России.

Источник: данные компании

И. Ч.: Одна ремарка. Мы предложили путь развития, который, на наш взгляд, минимизирует риски заказчика. Пока что это идея, ее еще необходимо подтвердить интересом конкретных крупных операторов, с которыми нужно договориться о развитии проекта в этом месте. Если подтверждение будет получено (кстати, это нормальная западная практика — никто не развивает проект, пока не будет получено писем о намерениях от крупных арендаторов), если будет конкретная заинтересованность конкретных операторов, тогда проекту — быть.
Оперативная виртуальная карта проекта

Оперативная виртуальная карта проекта

Покупателю

Представляем Вам информацию полезную при выборе участков в индустриальном парке №2 в секторе А «Логистика и лёгкая индустрия» и в секторе Б «Пищевой и фармацевтический кластер». Здесь Вы можете скачать презентации, посмотреть карту и заполнить анкету покупателя.