Скоро в Петербурге появятся бизнес-парки

Хотя в формате бизнес-парков пока в Петербурге не реализовано ни одного проекта, девелоперы и консультанты считают это вопросом ближайших лет. Согласно определению Urban Land Institute, бизнес-парк является комплексом, состоящим из нескольких зданий, использующихся в различных целях, расположенным в парковой зоне и предлагающим дополнительные услуги арендаторам.

В классическом западном понимании такой комплекс располагается за чертой урбанизированного центра вблизи одной из основных магистралей. По словам Валерия Трушина, руководителя группы исследований и аналитики Colliers International в Санкт-Петербурге, к главным характеристикам подобных объектов можно отнести комплексность и низкую плотность застройки, отличную инженерную оснащенность, так как это новое строительство, а также расположение в зеленой зоне.

«Бизнес-парк занимает большую территорию, за городом или на окраинах, где расположен комплекс малоэтажных офисных зданий, объединенных одной архитектурной концепцией, в которую интегрируется богатейшая инфраструктура — предприятия сферы бытовых услуг, общественного питания, торговые и развлекательные объекты», — констатирует Валерий Трушин. В Петербурге большой потенциал у участков вдоль кольцевой автодороги. Будущему проекту обеспечена хорошая транспортная доступность.

Формат бизнес-парка позволяет организовать просторную наземную парковку с коэффициентом от 2,5 на 100 м2 офисной площади (в городе паркоиндекс, как правило, 1 на 100 м2). Бизнес-парки отличаются хорошей инженерной оснащенностью, так как это новое строительство, и наличием социальной инфраструктуры (развлекательные заведения, заведения общепита, торговые объекты, фитнес-центры, детский сад, гостиницы, банки и т.д.).

Московский опыт показывает, что бизнес-парки должны компенсировать периферийное местоположение арендными ставками, на 50% более низкими, чем в аналогичных офисах в городе. По мнению Сергея Богданчикова, руководителя департамента консалтинга LCMC, только тогда бизнес-парки становятся более привлекательными для арендаторов. Одним из вариантов развития территории площадью 410 га в Уткиной заводи, вблизи КАД, девелопером которой выступает компания «Уткина Заводь девелопмент», является создание здесь бизнес-парка.

«Формат бизнес-парка присутствует в предварительных концепциях наших консультантов, — говорит Денис Гладыш, финансовый менеджер компании „Уткина Заводь девелопмент“. — На наш взгляд, подобный формат — это связанная гармоничная структура офисных зданий и помещений с дополнительной инфраструктурой (отели, рестораны, обслуживающая инфраструктура), с единой концепцией и единым архитектурным решением. На наш взгляд, подобные комплексы наиболее целесообразно размещать в ближайших пригородах на более дешевой земле с большей возможностью для разъездов и парковок. Это должна быть единая структура без внутренних разрывов и дискомфорта». В концепцию, которую разрабатывают в настоящее время Colliers International и Praktis CB, войдет и жилая функция, которая хорошо сочетается с форматом бизнес-парка.

Еще одним проектом в районе КАД, который соседствует с жилой функцией, является проект бизнес-парка в Кудрово, анонсированный девелопером Setl Group накануне выставки MIPIM в марте 2008 г. По словам вице-президента Setl Group Вячеслава Семененко, сильной стороной проекта, который расположится на площади 50 га на пересечении КАД и Мурманского шоссе, наряду с предполагаемым размещением в нем административного центра правительства Ленобласти является соседство с жилым микрорайоном Кудрово.

Наличие жилья вблизи бизнес-парка позволяет сократить транспортные издержки, обеспечив проживание части сотрудников вблизи места работы. Правда, пока этому противоречит принцип продажи, на основе которого реализуется жилье в России. По словам Ирины Шариповой, заместителя генерального директора компании «Новая Коломна», в западных бизнес-парках, например в лондонском «Стоукли парк», расположенном вблизи аэропорта Хитроу, жилье предоставляется в аренду, что помогает создать комфортную среду обитания для пользователей.

Вал Жердес, директор по стратегическому и инвестиционному консалтингу Praktis CB уверен: «Классические бизнес-парки должны иметь удобные подъездные пути, большое количество парковочных мест и открытые планировки офисов, возможность аренды больших дополнительных и основных площадей.

Малоэтажная и неплотная застройка позволяет каждому крупному арендатору обзавестись не только собственным зданием, но и небольшой территорией вокруг, где можно создать рекреационную зону для своих сотрудников. Единая на весь комплекс современная качественная инфраструктура позволяет арендаторам существенно сэкономить на коммунальных платежах и других расходах, а функционирование объекта, вплоть до мелочей, обеспечивает профессиональная управляющая компания. В индустриальных парках, развивающихся на базе производственных площадок, производственные и складские функции преобладают над офисной».