Всеволожский район готовится к шопингу

Автомобилиста, следующего из Санкт-Петербурга в направ­лении города Всеволожска, буквально через каждые 100 мет­ров встречают рекламные щиты, анонсирующие ввод разнообраз­ных коттеджных поселков и уто­пающих в зелени жилых комплек­сов. По количеству заявленных и реализуемых проектов жилищной застройки Всеволожский район уже второй год составляет уве­ренную конкуренцию фешене­бельному Курортному. В отли­чие от Курортного района, где земли практически не осталось, Всеволожский — лидер по предло­жению земельных участков (25% от общего количества участков, предлагаемых по области). Первыми перспективы Всеволожского района оценила IKEA, разместив в разных его концах на популяр­ных дачных направлениях две «Меги» — «Мега-Дыбенко» и «Мега-Парнас». Роман Евстратов, замес­титель директора департамента торговой недвижимости Colliers International, указывает на то, что обеспеченность торговыми площа­дями Всеволожского района уже сейчас очень высокая: 1081 кв. м на 1 тыс. жителей (включая городс­кое и сельское население района).

Однако поток покупателей растет, и не только за счет дачников.

Парк за кольцевой

В рамках прошедшей в Каннах международной выставки инвес­тиций в недвижимость MIPIM-20O8 Ленинградская область представила проекты — «Пятизонье», состоящий из нового жилого образования Кудрово на 50 тыс. человек, а также транспортно-логистического, производст­венного, конгрессно-выставочного, административно-делового и торгово-развлекатеяьного комплексов в Уткиной заводи.

Девелолером по проекту застрой­ки территории площадью 100 га в районе Кудрово выступает компания SetlCity. В течение 10–12 лет на этой территории будет возведено около 1,2 млн жилья эконом- и комфорт-класса, где будут проживать 50 тыс. человек. В составе нового района не запланированы крупные торговые комплексы, так что жители района неизбежно пополнят число покупа­телей ближайшей к ним «Меги».

УК «Уткина заводь девелопмент» собирается развивать территорию площадью около 410 га на правом берегу Невы, рядом с вантовым Обуховским мостом. В состав этого комплекса наряду с офисными, складскими и индустриальными площадями войдет крупный ритейл-парк.

Рост покупательского потока в этом районе специалисты компании «Магазин магазинов», разработав­шие его концепцию, связывают с развитием автомобильного клас­тера, формирование которого уже началось в расположенной неподалеку промзоне Шушары. «Учитывая то, что территория вплотную при­легает к границам города, текущая численность населения торговой зоны проекта „Уткина Заводь“ уже сейчас составляет 1,69 млн человек. Рост базисной занятости в зоне проекта будет происходить преимущественно за счет развития автомобильной промышленности в зоне Шушары (одно рабочее место на подобном предприятии приво­дит к появлению 6–7 рабочих мест в сегменте услуг), а также за счет бурного развития в этом районе индустриальной недвижимости, используемой производственными и логистическими компаниями. По нашим оценкам, суммарный рост базисной занятости в этом районе составит около 19 000 человек, что повлечет рост общей численности населения торгов ой зоны более чем на 76 000 человек к 2012 году. Таким образом, к этому моменту числен­ность потенциальных посетителей торговой зоны составит 1877 тыс. человек», — говорит директор по развитию компании «Магазин мага­зинов» Игорь Чаплинский.

Учитывая сильную конкуренцию со стороны двух уже работающих комплексов «Мега», компания пред­ложила девелоперу поделить зону на три части: ритейл-парк торговой площадью от 90 до 118 тыс. кв. м, дисконтный центр и магазинов распро­даж площадью около 20 тыс. кв. к. а также автомобильную деревню из 5дилеров и дополнительных мага­зинов арендопригодной площадью 29 тыс. кв. м.

«Наши конкуренты в смысле поглощения платежеспособного спроса — не только „Меги“, но и дру­гие объекты, входящие в торговую зону, — поясняет г-н Чаплинский. — В основном это универсальные торговые центры. Именно поэто­му в качестве главного направле­ния развития выбрана концепция ритейл-парка, состоящего из круп­ных арендаторов от 5000 до 20000 кв. и, так называемых „убийц кате­горий“, имеющих максимально широкий ассортимент в каждом из необходимых функциональных про­филей. Подобное развитие проекта выводит его из прямой конкуренции с существующими и планируемыми крупными объектами». Кроме этого проект «Уткина Заводь» предпола­гает строительство значительного объема жилья, и для жителей вновь создаваемого района торговый центр будет находиться в непосредственной близости и шаговой доступности, добавляет он. 

На севере района, недалеко от поселка Юкки, похожий по набо­ру функций проект под названием «Евроград» намеревается реализо­вать компания «Пантикапей» в парт­нерстве с китайскими инвесторами. Здесь, как и в Уткиной Заводи, инвес­тором запланировано строительство жилья (на 20 тыс. человек), а также крупных торгово-развлекательного и логистического комплексов общей площадью 200 тыс. кв. м.

Если оба заявленных инвестора­ми крупных проекта будут реализованы, общая площадь торговой недви­жимости во Всеволожском районе в окрестностях КАД приблизится к 500 тыс. кв. и. «Однако почти все торговые комплексы Всеволожского района, существующие и запланиро­ванные, сконцентрированы вблизи КАД остальная же территория райо­на торговыми объектами покрыта слабо», — отмечает г-н Евстратов.

Райцентры остаются на отшибе

Исключением из этого правила явля­ется, пожалуй, только райцентр-город Всеволожск. Правда, и здесь торговая функция находится на такой стадии развития, что, приезжая сюда, попадаешь на 10 лет назад. Все под­ходящие и не подходящие для торговли здания буквально завешаны вывесками сетевых («Улыбка раду­ги», «Здоровые люди», «Здоровый малыш», «Просто», «Пятерочка», «7Я»,"Mesto", «Норма», «220 Вольт», «Сезон», «Телемакс», «Метизы», тор­говый дом «Вимос» и т. д.), а также местных операторов, большинство из них, не попав в три торговых центра постройки середины 90-х годов, располагаются во встроено-пристроенных помещениях и торговых павильонах.

Тем не менее, аналитики пророчат городу Всеволожску судьбу разви­того подмосковного города Ступино, где проживают работники и менед­жеры заводов Mars и Campina. «Жилая застройка будет развиваться вслед за промышленными предпри­ятиями, при этом градообразующей составляющей будет производство. Образование новых жилых массивов привлечет ритейл, крупных тортовых операторов», — считает руководитель проектного отдела компании Astera Александр Волошин. Действительно, к строительству поселка для своих сотрудников во Всеволожске уже приступила компания Nokian Tyers, располагающая здесь заводом по производству шин. Здесь же заяв­лены проекты строительства жилых комплексов «Династия» и «Южная долина», не говоря о бурном индивидуальном коттеджном строительс­тве. Поданным CRE, группа «Вестер» уже рассматривает здесь участок для строительства гипермаркета.

Впрочем, если вблизи КАД осво­ение территорий контролируют власти Петербурга и Ленобласти, то в райцентрах с развитием сов­ременных торговых форматов дела всегда обстоят сложнее, отмечают эксперты CRE. Пример — пригранич­ный Выборг, где предпосылок для развития цивилизованной торговли еще больше, чем во Всеволожске. «Обороты розничной торговли, основанные на транзитных пасса­жиропотоках данного города, поз­воляют уже в течение нескольких лет успешно функционировать двум торговым комплексам районного масштаба. Но проблема в том, что этими потокам до сих пор управля­ют исключительно местные деловые структуры и войти на рынок Выборга сторонний игрокам практически невозможно. Именно поэтому в Выборге до сих пор не открыто ни одного качественного торгового комплекса», — поясняет Александр Волошин. Так что девелоперы торго­вой недвижимости еще долго будут осваивать районы, прилегающие к КАД прежде чем дело дойдет до более отдаленных населенных пун­ктов Ленобласти.